Der DPE bestimmt nun die rechtliche und finanzielle Durchführbarkeit eines Immobilienprojekts, weit über seine Rolle als Energieindikator hinaus. Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G vom Mietmarkt für neue Mietverträge ausgeschlossen, mit einer Ausweitung auf die Klassen F im Jahr 2028 und E im Jahr 2034. Jedes Kauf- oder Investitionsprojekt muss diese Einschränkung bereits bei der Analyse der Immobilie berücksichtigen.
DPE und kleine Flächen: eine Neuberechnung, die die Situation für die Mietinvestition verändert
Eine Verordnung von 2024 hat die Berechnungsmethode des DPE für Wohnungen unter 40 m² korrigiert, indem die Gewichtung von Heizung und Warmwasser geändert wurde. Diese Korrektur ist nicht unerheblich: Ein Studio der Klasse F kann nach der Neuberechnung in die Klasse E fallen, was den Mietverbotstermin um mehrere Jahre hinauszögert.
Wir empfehlen, systematisch zu überprüfen, ob das Energieetikett einer kleinen Wohnung nach der korrigierten Methode erstellt wurde. Sich auf ein altes Gutachten ohne diese Überprüfung zu verlassen, führt zu einer Überschätzung des Renovierungsbudgets oder, schlimmer noch, zu einem Kauf, dessen Rentabilität auf einer veralteten Einstufung beruht.
Dieser Punkt wird von Käufern und sogar von einigen Fachleuten oft stark unterschätzt. Der Marktwert eines Studios im Stadtzentrum hängt direkt von seinem aktualisierten DPE-Etikett ab, das die Vermietbarkeit bestimmt. Mehrere Immobilienartikel auf ARTS Constructions erläutern die konkreten Auswirkungen dieser regulatorischen Entwicklungen auf das Vermögensmanagement.
Mehrjahresarbeitsplan in der Eigentümergemeinschaft: das finanzielle Risiko, das Käufer ignorieren
Die Eigentümergemeinschaften von Gebäuden, die älter als fünfzehn Jahre sind, müssen nun einen Mehrjahresarbeitsplan erstellen. Dieses Dokument verpflichtet die Eigentümer zu einem Programm für Dämmung, den Austausch von Gemeinschaftsheizungen oder die Sanierung von Dächern, mit einem Zeitplan und einer obligatorischen finanziellen Rücklage.
Für einen Käufer bedeutet der Erwerb eines Anteils in einer Eigentümergemeinschaft ohne Konsultation dieses Plans, eine potenzielle Belastung von mehreren tausend Euro pro Jahr zu ignorieren. Der Mehrjahresplan verändert die Struktur der voraussichtlichen Kosten und kann eine Investition in den ersten Jahren defizitär machen.
Was vor der Unterzeichnung zu überprüfen ist
- Die Existenz und den Inhalt des Projekts des Mehrjahresarbeitsplans, der die Art der geplanten Maßnahmen und deren zeitliche Verteilung präzisiert
- Die Höhe des bereits vom Eigentümerverband gebildeten Arbeitsfonds und das Niveau der vorgesehenen Mittelabrufe
- Die Kohärenz zwischen den geplanten Arbeiten und der DPE-Klassifizierung des Gebäudes, da ein unzureichender Plan das Risiko eines zukünftigen Mietverbots für die am wenigsten leistungsfähigen Einheiten birgt
Wir beobachten, dass Verkäufer diese Dokumente während der Besichtigungen nicht immer spontan zur Verfügung stellen. Die Forderung nach dem Mehrjahresplan gehört zu den Reflexen, die man sich aneignen sollte, ebenso wie die Anfrage nach Protokollen der Eigentümerversammlungen.
Immobilienkreditzinsen und Kreditfähigkeit: zwischen Warten und Handeln abwägen
Nach einer Phase stark steigender Zinssätze erlebt der Kreditmarkt eine Phase der Stabilisierung. Die Versuchung, auf einen signifikanten Rückgang der Zinssätze zu warten, um ein Kaufprojekt zu starten, ist bei vielen Käufern groß.
Diese Strategie birgt ein konkretes Risiko: Ein Rückgang der Zinssätze belebt die Nachfrage und lässt die Preise steigen. Der Gewinn aus den Kreditkosten kann dann durch den Anstieg des Kaufpreises aufgezehrt oder sogar übertroffen werden. Die relevante Berechnung ist nicht der Nominalzins des Darlehens, sondern die Gesamtkosten des Projekts im Verhältnis zur monatlichen Rückzahlungsfähigkeit.
Das Budget strukturieren, indem die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten einbezogen werden
Ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr auf den Kaufpreis und die Notarkosten. Das Budget muss die Kosten für die Einhaltung der energetischen Standards einbeziehen, insbesondere für Immobilien der Klassen E, F oder G.
Die Förderprogramme für Renovierungen entwickeln sich regelmäßig weiter. Einige Renovierungsprojekte könnten je nach den laufenden Entscheidungen von den Förderungen wie MaPrimeRénov’ ausgeschlossen werden. Die Finanzierung der Arbeiten bereits in die Kreditstruktur einzubeziehen, hilft, einen Liquiditätsengpass nach dem Erwerb zu vermeiden.
DPE und Rechtsstreitigkeiten: ein wachsendes rechtliches Risiko beim Verkauf und bei der Vermietung
Der DPE führt zu einer wachsenden Anzahl von Streitigkeiten zwischen Verkäufern, Käufern und Mietern. Ein fehlerhaftes Gutachten kann zu einer Klage auf Minderung des Verkaufspreises oder zu einer Schadensersatzforderung führen, wenn der Käufer eine tatsächliche Energieklasse entdeckt, die unter der angegebenen liegt.
Im Mietbereich setzt sich ein Vermieter, der eine als G klassifizierte Wohnung nach Ablauf der gesetzlichen Frist auf dem Mietmarkt hält, Sanktionen und der Nichtigkeit des Mietvertrags aus. Diese Streitigkeiten sind keine Einzelfälle mehr: Sie prägen nun die Immobilienrechtsprechung.
- Den DPE von einem zertifizierten Gutachter durchführen lassen und sicherstellen, dass die verwendete Methode der aktuellen Version entspricht (insbesondere der Korrektur für kleine Flächen)
- Alle Nachweise über energetische Renovierungsarbeiten aufbewahren, die im Falle einer Anfechtung der Klassifizierung vorgelegt werden können
- Eine auf den DPE bezogene aufschiebende Bedingung im Kaufvertrag vorzusehen, wenn das Gutachten älter als zwei Jahre ist
Der DPE ist kein sekundäres Verwaltungsdokument mehr: Er zieht die Verantwortung des Verkäufers und des Vermieters nach sich und bestimmt die Wertsteigerung der Immobilie auf mittlere Sicht. Ein erfolgreiches Immobilienprojekt im Jahr 2024 erfordert eine sorgfältige Analyse dieses Gutachtens, kombiniert mit dem Arbeitsplan der Eigentümergemeinschaft und dem Gesamtbudget des Projekts.
