Het DPE bepaalt nu de juridische en financiële haalbaarheid van een vastgoedproject, ver voorbij zijn rol als energie-indicator. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een klasse G uitgesloten van de huurmarkt voor nieuwe huurovereenkomsten, met een uitbreiding naar klasse F in 2028 en E in 2034. Elk aankoop- of investeringsproject moet deze beperking vanaf de analyse van het pand integreren.
DPE en kleine oppervlakten: een herberekening die de situatie verandert voor de huurinvestering
Een besluit van 2024 heeft de berekeningsmethode van het DPE voor woningen van minder dan 40 m² gecorrigeerd, door de weging van verwarming en warm water te wijzigen. Deze correctie is niet onbelangrijk: een studio met klasse F kan na herberekening naar E verschuiven, wat de deadline voor huurverbod met meerdere jaren uitstel geeft.
Wij raden aan om systematisch te controleren of het energie-label van een kleine woning is vastgesteld volgens de gecorrigeerde methode. Vertrouwen op een oude diagnose zonder deze controle kan leiden tot een overschatting van het renovatiebudget, of erger, tot een aankoop waarvan de rentabiliteit afhankelijk is van een verouderde classificatie.
Dit punt wordt nog steeds grotendeels onderschat door kopers en zelfs door sommige professionals. De verkoopwaarde van een studio in het stadscentrum hangt direct af van het actuele DPE-label, dat de verhuurbaarheid bepaalt. Verschillende vastgoedartikelen op ARTS Constructions beschrijven de concrete implicaties van deze regelgevende evoluties voor het beheer van onroerend goed.
Meerjarig onderhoudsplan in een VvE: het financiële risico dat kopers negeren
VvE’s van gebouwen ouder dan vijftien jaar moeten nu een meerjarig onderhoudsplan opstellen. Dit document verplicht de eigenaren tot een programma voor isolatie, vervanging van collectieve ketels of dakrenovatie, met een tijdschema en verplichte financiële reservering.
Voor een koper betekent het kopen van een eenheid in een VvE zonder dit plan te raadplegen dat hij een potentiële last van duizenden euro’s per jaar negeert. Het meerjarig plan verandert de structuur van de voorziene lasten en kan een investering in de eerste jaren verliesgevend maken.
Wat te controleren voordat je tekent
- Het bestaan en de inhoud van het project voor het meerjarig onderhoudsplan, dat de aard van de voorgenomen ingrepen en hun spreiding in de tijd specificeert
- Het bedrag van het al opgebouwde onderhoudsfonds door de vereniging van eigenaren, en het niveau van de voorziene fondsenwervingen
- De consistentie tussen de geplande werkzaamheden en de DPE-classificatie van het gebouw, aangezien een onvoldoende plan het risico van een toekomstig huurverbod op de minst presterende eenheden met zich meebrengt
Wij merken op dat verkopers deze documenten niet altijd spontaan verstrekken tijdens bezichtigingen. Het eisen van het meerjarig onderhoudsplan is een reflex die je moet aanleren, net als het verzoek om notulen van de algemene vergadering.
Hypotheekrente en leencapaciteit: kiezen tussen wachten en handelen
Na een periode van aanzienlijke stijging van de rentevoeten, kent de kredietmarkt een fase van stabilisatie. De verleiding om te wachten op een significante daling van de rente om een aankoopproject te starten, is groot bij veel kopers.
Deze strategie brengt een concreet risico met zich mee: een daling van de rente stimuleert de vraag en doet de prijzen stijgen. De besparing op de kosten van de lening kan dan worden geabsorbeerd, of zelfs overschreden, door de stijging van de aankoopprijs. De relevante berekening is niet het nominale rentepercentage van de lening, maar de totale kosten van het project in verhouding tot de maandelijkse terugbetalingscapaciteit.
Je budget structureren door rekening te houden met de kosten van energetische renovatie
Een vastgoedproject in 2024 beperkt zich niet langer tot de aankoopprijs en de notariskosten. Het budget moet de kosten voor het voldoen aan de energie-eisen integreren, vooral voor panden met klasse E, F of G.
De subsidies voor renovatie evolueren regelmatig. Sommige renovatieprojecten kunnen worden uitgesloten van subsidies zoals MaPrimeRénov’ afhankelijk van de lopende beslissingen. Het anticiperen op de financiering van de werkzaamheden in de opzet van de lening voorkomt een kasstroomprobleem na de aankoop.
DPE en geschillen: een toenemend juridisch risico bij verkoop en verhuur
Het DPE genereert een toenemend aantal geschillen tussen verkopers, kopers en huurders. Een foutieve diagnose kan leiden tot een vordering tot verlaging van de verkoopprijs of een schadevergoeding als de koper een werkelijke energieklasse ontdekt die lager is dan de aangekondigde.
Wat verhuur betreft, loopt een verhuurder die een woning met klasse G op de huurmarkt houdt na de wettelijke deadline het risico op sancties en de nietigheid van de huurovereenkomst. Dit geschil is geen uitzondering meer: het vormt nu de basis van de vastgoedjurisprudentie.
- Laat het DPE uitvoeren door een gecertificeerde diagnoseur, en zorg ervoor dat de gebruikte methode overeenkomt met de geldende versie (met name de correctie voor kleine oppervlakten)
- Bewaar alle bewijsstukken van energetische renovatiewerkzaamheden, die kunnen worden ingeroepen in geval van betwisting van de classificatie
- Voorzie een opschortende voorwaarde met betrekking tot het DPE in de koopovereenkomst, wanneer de diagnose ouder is dan twee jaar
Het DPE is geen secundair administratief document meer: het maakt de verkoper en de verhuurder aansprakelijk, en bepaalt de waardering van het pand op middellange termijn. Een succesvol vastgoedproject in 2024 vereist een zorgvuldige lezing van deze diagnose, in combinatie met het onderhoudsplan van de VvE en het totale budget van de operatie.
