Ein Eigentümer, der ein möbliertes Studio ganzjährig vermietet, und ein anderer, der seine Wohnung über eine Kurzzeitplattform vermietet, werden nicht gleich besteuert. Seit dem Haushaltsgesetz für 2024 und dem Gesetz Le Meur, das am 21. November 2024 in Kraft trat, haben sich die Unterschiede noch vergrößert.
Diese Regeln zu verstehen, hilft, eine Nachversteuerung zu vermeiden oder, einfacher gesagt, das richtige Steuersystem bereits bei der ersten Erklärung der möblierten Mieteinnahmen zu wählen.
DPE und lokale Konformität: der Filter noch vor der steuerlichen Frage
Es wird viel über Abzüge und das BIC-Regime gesprochen, aber die erste Hürde im Jahr 2024 ist nicht steuerlicher Natur. In Gemeinden, die einer Genehmigung für die Änderung der Nutzung unterliegen, muss jede neue touristische Vermietung in der Metropolregion mit einem DPE, der von A bis E klassifiziert ist, einhergehen. Diese Schwelle wird am 1. Januar 2034 auf A-D angehoben.
Konkret kann ein Eigentümer, dessen Immobilie ein Etikett F oder G aufweist, in diesen Zonen keine touristische Vermietung mehr starten. Die Regel betrifft nicht die Langzeitvermietung, noch die Hauptwohnungen, die in bestimmten Fällen zeitweise vermietet werden, aber sie schließt automatisch einen Teil des Bestands aus.
Parallel dazu können die Gemeinden nun die Vermietungsobergrenze einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage pro Jahr senken, Quoten für touristische möblierte Unterkünfte einführen und die Registrierungsverfahren generalisieren. Diese lokalen Einschränkungen beeinflussen direkt die Nettorentabilität eines Projekts, lange bevor die Wahl zwischen Mikro-BIC und dem tatsächlichen Regime getroffen wird. Die Details dieser Entwicklungen finden Sie auf den Immobiliennachrichten auf Immo Factory mit regelmäßiger Verfolgung der regulatorischen Änderungen.
Mikro-BIC-Regime bei möblierter Vermietung: die neuen Abzugsschwellen
Das Mikro-BIC bleibt das Standardregime für Vermieter, deren jährliche Einnahmen die festgelegten Obergrenzen nicht überschreiten. Vor 2024 wurde ein Abzug von 50 % für klassische möblierte Vermietungen und von 71 % für klassifizierte touristische Unterkünfte angewendet. Das Haushaltsgesetz für 2024 hat diesen Rahmen für touristische Unterkünfte erheblich geändert.
Was sich für nicht klassifizierte touristische Unterkünfte ändert
Der Abzug für nicht klassifizierte touristische Unterkünfte fällt auf 30 %. Die steuerpflichtige Basis erhöht sich somit mechanisch für Eigentümer, die über Plattformen vermietet haben, ohne ihre Immobilie klassifizieren zu lassen. Ein Eigentümer, der 20.000 Euro Mieteinnahmen erzielte, konnte zuvor nur die Hälfte abziehen. Mit dem neuen Abzug steigt der Teil, der der Einkommensteuer unterliegt, von 10.000 auf 14.000 Euro.
Der Fall der klassifizierten Unterkünfte und ländlichen Gebiete
Für klassifizierte touristische Unterkünfte kann der Abzug in bestimmten Zonen bei 71 % bleiben, jedoch gelten geografische Einschränkungen. Immobilien in ländlichen Gebieten behalten einen steuerlichen Vorteil, was eine neue Segmentierung zwischen touristischen Stadtzentren und weniger angespannten Gebieten schafft.
Die langfristige möblierte Vermietung (Hauptwohnung des Mieters) behält ihren Abzug von 50 % unter der Einnahmenobergrenze von 77.700 Euro. Für einen LMNP-Eigentümer, der ganzjährig vermietet, bleibt die Berechnung daher unverändert.
Tatsächliches BIC-Regime: wenn die Kosten den Pauschalabzug übersteigen
Das tatsächliche Besteuerungsregime erlaubt es, die tatsächlichen Kosten abzuziehen: Zinsen für Darlehen, Instandhaltungsarbeiten, Grundsteuer, Verwaltungskosten, Versicherungsprämien, Abschreibungen auf die Immobilie und das Mobiliar. Dieses Regime wird besonders relevant, wenn die Kosten mehr als 50 % der Mieteinnahmen ausmachen, was in den ersten Jahren einer Investition mit Darlehen häufig der Fall ist.
Hier sind die wichtigsten abzugsfähigen Posten im tatsächlichen Regime:
- Die Zinsen für Darlehen und Bankgebühren, die mit dem Erwerb der möblierten Immobilie verbunden sind
- Die buchhalterische Abschreibung des Gebäudes (ohne Grundstück) und des Mobiliars, die über mehrere Jahre zu einem steuerlichen Ergebnis nahe null führen kann
- Die laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherung für nicht wohnende Eigentümer, Buchhaltungskosten, Verwaltungshonorare
- Die Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten (aber keine Erweiterungsarbeiten)
Das tatsächliche Regime erfordert eine sorgfältige Buchführung und in den meisten Fällen die Hinzuziehung eines Steuerberaters. Die Kosten für diese Unterstützung sind ebenfalls abzugsfähig, was die zusätzliche Belastung verringert.
LMNP- oder LMP-Status: Auswirkungen auf die Besteuerung der Mieteinnahmen
Die Unterscheidung zwischen nicht professionellem und professionellem Vermieter hängt nicht von der Art der Immobilie ab, sondern von zwei kumulativen Kriterien. Man wird als LMP betrachtet, wenn die Mieteinnahmen aus möblierten Vermietungen 23.000 Euro pro Jahr überschreiten und die anderen Einkünfte des Haushalts übersteigen.
Im LMNP können Verluste nur mit Einkünften gleicher Art (BIC aus möblierten Vermietungen) verrechnet werden und werden über einen Zeitraum von zehn Jahren vorgetragen. Im LMP wird der Verlust mit dem Gesamteinkommen verrechnet, was die Steuerlast eines Haushalts mit hohen Einkünften aus Beschäftigung erheblich senken kann. Im Gegenzug führt der LMP zur Zugehörigkeit zu den Sozialversicherungsbeiträgen der Selbständigen, eine Kosten, die viele Eigentümer unterschätzen.
Der Wechsel vom LMNP-Status zum LMP-Status kann auch Auswirkungen auf die Wertsteigerung beim Verkauf haben. Im LMP unterliegt die Wertsteigerung dem Regime der gewerblichen Wertsteigerungen, mit einer möglichen Steuerbefreiung nach fünf Jahren Tätigkeit unter bestimmten Einnahmebedingungen. Die Rückmeldungen hierzu variieren je nach Vermögenssituation, und eine buchhalterische Begleitung wird vor jedem Statuswechsel empfohlen.
Eigentumsgemeinschaft und touristische Möblierung: ein oft vernachlässigter Aspekt
Das Gesetz Le Meur hat eine Informationspflicht des Verwalters eingeführt, wenn ein Eigentümer eine touristische Möblierung anmeldet. Die Eigentümerversammlung kann nun in bestimmten Fällen die touristische Vermietung im Gebäude verbieten, insbesondere wenn eine exklusive Wohnklausel im Wohnungseigentumsvertrag vorhanden ist.
Dieser Aspekt geht über die reine Besteuerung hinaus, hat aber direkte Auswirkungen auf die Rentabilität eines Projekts. Ein Investor, der ein Eigentum in einer Eigentümergemeinschaft kauft, um eine touristische Möblierung zu betreiben, ohne die Eigentumsordnung und die Position des Verwalters zu überprüfen, geht ein konkretes Vermögensrisiko ein.
Die Besteuerung der möblierten Mieteinnahmen im Jahr 2024 beschränkt sich nicht mehr auf die Wahl zwischen Mikro-BIC und tatsächlichem Regime. Zwischen den neuen Abzugsschwellen, den DPE-Anforderungen, den erweiterten Befugnissen der Gemeinden und den Regeln der Eigentumsgemeinschaft erfordert jedes Projekt eine umfassende Analyse, noch bevor die erste Einkommenssteuererklärung abgegeben wird.
