Un propietario que alquila un estudio amueblado durante todo el año y otro que alquila su apartamento en una plataforma de corta duración no están sujetos a la misma imposición. Desde la ley de finanzas para 2024 y la ley Le Meur, que entró en vigor el 21 de noviembre de 2024, las diferencias se han ampliado aún más.
Comprender estas reglas permite evitar un ajuste o, más simplemente, elegir el régimen fiscal adecuado desde la primera declaración de ingresos por alquileres amueblados.
DPE y conformidad local: el filtro antes de la cuestión fiscal
Se habla mucho de deducciones y del régimen BIC, pero la primera barrera en 2024 no es fiscal. En los municipios sujetos a autorización de cambio de uso, cualquier nuevo alquiler turístico en la metrópoli debe ir acompañado de un DPE clasificado de A a E. Este umbral pasará a A-D el 1 de enero de 2034.
Concretamente, un propietario cuyo bien tenga una etiqueta F o G ya no puede iniciar una actividad de alquiler turístico en estas zonas. La regla no se aplica al alquiler a largo plazo, ni a las residencias principales alquiladas puntualmente en ciertos casos, pero elimina de oficio una parte del parque.
Paralelamente, los municipios ahora pueden reducir el límite de alquiler de una residencia principal de 120 a 90 días al año, establecer cuotas de alquileres turísticos y generalizar los procedimientos de registro. Estas restricciones locales modifican directamente la rentabilidad neta de un proyecto, mucho antes de la elección entre micro-BIC y régimen real. Se puede encontrar el detalle de estas evoluciones en las noticias inmobiliarias en Immo Factory con un seguimiento regular de las modificaciones regulatorias.
Régimen micro-BIC en alquileres amueblados: los nuevos umbrales de deducción
El micro-BIC sigue siendo el régimen por defecto para los arrendadores cuyas rentas anuales no superan los límites establecidos. Antes de 2024, se aplicaba una deducción del 50 % para los alquileres amueblados clásicos y del 71 % para los alquileres turísticos clasificados. La ley de finanzas para 2024 ha modificado este marco de manera significativa para los alquileres turísticos.
Lo que cambia para los alquileres turísticos no clasificados
La deducción para los alquileres turísticos no clasificados cae al 30 %. La base imponible aumenta, por lo tanto, mecánicamente para los propietarios que alquilaban a través de plataformas sin haber clasificado su propiedad. Un propietario que percibía 20,000 euros de alquileres anteriormente solo deducía la mitad. Con la nueva deducción, la parte sujeta a impuesto sobre la renta pasa de 10,000 a 14,000 euros.
El caso de los alquileres clasificados y las zonas rurales
Para los alquileres turísticos clasificados, la deducción puede mantenerse en el 71 % en ciertas zonas, pero se aplican restricciones geográficas. Los bienes situados en zonas rurales conservan una ventaja fiscal, lo que crea una nueva segmentación entre los centros urbanos turísticos y los territorios menos tensionados.
El alquiler amueblado a largo plazo (residencia principal del inquilino) conserva su deducción del 50 % bajo el límite de ingresos de 77,700 euros. Por lo tanto, para un propietario LMNP que alquila durante todo el año, el cálculo permanece sin cambios.
Régimen real BIC: cuando los gastos superan la deducción forfaitaria
El régimen real de imposición permite deducir los gastos reales: intereses de préstamo, trabajos de mantenimiento, impuesto sobre bienes inmuebles, gastos de gestión, primas de seguro, depreciación del bien y del mobiliario. Este régimen se vuelve particularmente relevante cuando los gastos representan más del 50 % de los ingresos por alquileres, lo que es frecuente en los primeros años de una inversión con préstamo.
A continuación se presentan los principales conceptos deducibles en el régimen real:
- Los intereses de préstamo y gastos de dossier bancario relacionados con la adquisición del bien amueblado
- La depreciación contable del edificio (sin terreno) y del mobiliario, que puede generar un resultado fiscal cercano a cero durante varios años
- Los gastos corrientes: impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de propietario no ocupante, gastos de contabilidad, honorarios de gestión locativa
- Los trabajos de mantenimiento y reparación (pero no los trabajos de ampliación)
El régimen real exige una contabilidad rigurosa y, en la mayoría de los casos, el uso de un contador. El costo de esta asistencia es deducible, lo que alivia la carga adicional.
Estatuto LMNP o LMP: impacto en la imposición de los ingresos por alquileres
La distinción entre arrendador no profesional y arrendador profesional no depende del tipo de bien, sino de dos criterios acumulativos. Se considera LMP cuando los ingresos por alquileres amueblados superan los 23,000 euros al año y exceden los otros ingresos de actividad del hogar fiscal.
En LMNP, los déficits solo se imputan a los ingresos de la misma naturaleza (BIC de alquileres amueblados) y se trasladan durante diez años. En LMP, el déficit se imputa al ingreso global, lo que puede reducir significativamente el impuesto de un hogar con ingresos salariales altos. A cambio, el LMP conlleva la afiliación a las cotizaciones sociales de los autónomos, un costo que muchos propietarios subestiman.
El paso del estatus LMNP al estatus LMP también puede tener consecuencias sobre la plusvalía en la reventa. En LMP, la plusvalía se rige por el régimen de plusvalías profesionales, con una posible exención después de cinco años de actividad bajo ciertas condiciones de ingresos. Los retornos varían en este punto según la situación patrimonial, y se recomienda un acompañamiento contable antes de cualquier cambio de estatus.
Propiedad en copropiedad y alquiler turístico: un ángulo a menudo descuidado
La ley Le Meur ha introducido una obligación de información al administrador cuando un propietario declara un alquiler turístico. La asamblea general de copropiedad puede ahora, en ciertos casos, prohibir el alquiler turístico en el edificio, especialmente en presencia de una cláusula de vivienda burguesa exclusiva en el reglamento de copropiedad.
Esta dimensión va más allá de la fiscalidad pura, pero impacta directamente en la viabilidad de un proyecto. Un inversor que compra una unidad en copropiedad para hacer alquiler turístico sin verificar el reglamento de copropiedad y la posición del administrador asume un riesgo patrimonial concreto.
La fiscalidad de los ingresos por alquileres amueblados en 2024 ya no se resume a una elección entre micro-BIC y régimen real. Entre los nuevos umbrales de deducción, las restricciones DPE, los poderes ampliados de los municipios y las reglas de copropiedad, cada proyecto requiere un análisis cruzado incluso antes de la primera declaración de ingresos.
