Een eigenaar die een gemeubileerde studio voor een jaar verhuurt en een andere die zijn appartement op een kortetermijnplatform verhuurt, worden niet op dezelfde manier belast. Sinds de begrotingswet voor 2024 en de wet Le Meur, die op 21 november 2024 in werking is getreden, zijn de verschillen nog groter geworden.
Het begrijpen van deze regels helpt om een belastingcorrectie te vermijden of, eenvoudiger gezegd, om vanaf de eerste aangifte van gemeubileerde huurinkomsten het juiste fiscale regime te kiezen.
DPE en lokale conformiteit: het filter vóór de fiscale vraag
Er wordt veel gesproken over aftrekken en het BIC-regime, maar de eerste barrière in 2024 is niet fiscaal. In gemeenten waar toestemming voor gebruikswijziging vereist is, moet elke nieuwe toeristische verhuur in het binnenland vergezeld gaan van een DPE geclassificeerd van A tot E. Deze drempel zal op 1 januari 2034 naar A-D verschuiven.
Concreet kan een eigenaar wiens eigendom een label F of G heeft, geen toeristische verhuuractiviteiten in deze gebieden starten. De regel geldt niet voor lange termijn verhuur, noch voor hoofdverblijven die in bepaalde gevallen tijdelijk worden verhuurd, maar ze sluit automatisch een deel van het vastgoed uit.
Tegelijkertijd kunnen gemeenten nu de verhuurgrens van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen per jaar verlagen, quota voor gemeubileerde toeristische woningen instellen en de registratieprocedures generaliseren. Deze lokale beperkingen beïnvloeden direct de netto-rendabiliteit van een project, lang voordat de keuze tussen micro-BIC en het werkelijke regime aan de orde komt. De details van deze evoluties zijn te vinden op de vastgoednieuws op Immo Factory met een regelmatige follow-up van de regelgeving.
Micro-BIC-regime voor gemeubileerde verhuur: de nieuwe aftrekgrenzen
Het micro-BIC blijft het standaardregime voor verhuurders wiens jaarlijkse inkomsten de vastgestelde plafonds niet overschrijden. Voor 2024 werd een aftrek van 50% toegepast voor klassieke gemeubileerde verhuur en 71% voor geclassificeerde toeristische woningen. De begrotingswet voor 2024 heeft dit kader aanzienlijk gewijzigd voor toeristische woningen.
Wat verandert voor niet-geclassificeerde toeristische woningen
De aftrek voor niet-geclassificeerde toeristische woningen daalt naar 30%. De belastbare basis stijgt dus mechanisch voor eigenaren die via platforms verhuurden zonder hun eigendom te laten classificeren. Een eigenaar die 20.000 euro aan huurinkomsten ontving, kon voorheen slechts de helft aftrekken. Met de nieuwe aftrek stijgt het deel dat aan de inkomstenbelasting is onderworpen van 10.000 naar 14.000 euro.
De situatie van geclassificeerde woningen en plattelandsgebieden
Voor geclassificeerde toeristische woningen kan de aftrek op 71% blijven in bepaalde gebieden, maar er gelden geografische beperkingen. Eigendommen in plattelandsgebieden behouden een fiscaal voordeel, wat een nieuwe segmentatie creëert tussen toeristische stedelijke centra en minder drukke gebieden.
De lange termijn gemeubileerde verhuur (hoofdverblijf van de huurder) behoudt zijn aftrek van 50% onder de inkomstenplafond van 77.700 euro. Voor een LMNP-eigenaar die jaarlijks verhuurt, blijft de berekening dus ongewijzigd.
Reëel BIC-regime: wanneer de kosten de forfaitaire aftrek overschrijden
Het reële belastingregime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten af te trekken: rente op leningen, onderhoudswerkzaamheden, onroerende voorheffing, beheerskosten, verzekeringspremies, afschrijving van het goed en het meubilair. Dit regime wordt bijzonder relevant wanneer de kosten meer dan 50% van de huurinkomsten vertegenwoordigen, wat vaak het geval is in de eerste jaren van een investering met een lening.
Hier zijn de belangrijkste aftrekbare posten onder het reële regime:
- De rente op leningen en bankkosten verbonden aan de aankoop van het gemeubileerde goed
- De boekhoudkundige afschrijving van het gebouw (exclusief grond) en het meubilair, wat kan leiden tot een fiscale uitkomst dicht bij nul gedurende meerdere jaren
- De lopende kosten: onroerende voorheffing, verzekering voor niet-bewoners, boekhoudkosten, beheershonoraria
- Onderhouds- en reparatiewerkzaamheden (maar geen uitbreidingswerken)
Het reële regime vereist een strikte boekhouding en, in de meeste gevallen, de hulp van een accountant. De kosten van deze begeleiding zijn zelf aftrekbaar, wat de extra last verlicht.
LMNP- of LMP-status: impact op de belasting van huurinkomsten
Het onderscheid tussen niet-professionele gemeubileerde verhuur en professionele gemeubileerde verhuur hangt niet af van het type goed, maar van twee cumulatieve criteria. Men wordt als LMP beschouwd wanneer de gemeubileerde huurinkomsten meer dan 23.000 euro per jaar bedragen en deze de andere inkomsten uit activiteiten van het fiscale huishouden overschrijden.
Bij LMNP kunnen de verliezen alleen worden verrekend met inkomsten van dezelfde aard (gemeubileerde BIC-huurinkomsten) en worden deze gedurende tien jaar overgedragen. Bij LMP wordt het verlies verrekend met het totale inkomen, wat de belasting van een huishouden met hoge salarissen aanzienlijk kan verlagen. Daarentegen leidt LMP tot aansluiting bij de sociale bijdragen van zelfstandigen, een kost die veel eigenaren onderschatten.
De overgang van LMNP-status naar LMP-status kan ook gevolgen hebben voor de meerwaarde bij verkoop. Bij LMP valt de meerwaarde onder het regime van professionele meerwaarden, met een mogelijke vrijstelling na vijf jaar activiteit onder voorwaarden van inkomsten. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de vermogenssituatie, en een boekhoudkundige begeleiding blijft aanbevolen voordat er een statuswijziging plaatsvindt.
Vereniging van mede-eigenaars en toeristische verhuur: een vaak verwaarloosd aspect
De wet Le Meur heeft een informatieplicht voor de syndicus geïntroduceerd wanneer een eigenaar een toeristische verhuur declareert. De algemene vergadering van de mede-eigenaars kan nu, in bepaalde gevallen, de toeristische verhuur in het gebouw verbieden, met name in het geval van een exclusieve burgerlijke woonclausule in het reglement van mede-eigendom.
Deze dimensie gaat verder dan pure fiscaliteit, maar heeft directe invloed op de levensvatbaarheid van een project. Een investeerder die een eenheid in mede-eigendom koopt om toeristische verhuur te doen zonder het reglement van mede-eigendom en de positie van de syndicus te controleren, loopt een concreet vermogensrisico.
De fiscaliteit van gemeubileerde huurinkomsten in 2024 beperkt zich niet meer tot een keuze tussen micro-BIC en het reële regime. Tussen de nieuwe aftrekgrenzen, de DPE-beperkingen, de uitgebreide bevoegdheden van gemeenten en de regels van mede-eigendom, vereist elk project een kruisanalyses vóór de eerste aangifte van inkomsten.
