Un proprietario che affitta un monolocale arredato per un anno e un altro che affitta il suo appartamento su una piattaforma di breve durata non sono tassati allo stesso modo. Dalla legge di bilancio per il 2024 e dalla legge Le Meur entrata in vigore il 21 novembre 2024, le differenze si sono ulteriormente ampliate.
Comprendere queste regole permette di evitare un accertamento o, più semplicemente, di scegliere il giusto regime fiscale fin dalla prima dichiarazione dei redditi da locazione di immobili arredati.
DPE e conformità locale: il filtro prima ancora della questione fiscale
Si parla molto di abbattimento e regime BIC, ma il primo ostacolo nel 2024 non è fiscale. Nei comuni soggetti ad autorizzazione per il cambio d’uso, ogni nuova locazione turistica in metropoli deve essere accompagnata da un DPE classificato da A a E. Questa soglia passerà a A-D dal 1° gennaio 2034.
In concreto, un proprietario il cui immobile presenta un’etichetta F o G non può più avviare un’attività di affitto turistico in queste zone. La regola non riguarda le locazioni a lungo termine, né le residenze principali affittate occasionalmente in alcuni casi, ma elimina d’ufficio una parte del parco immobiliare.
In parallelo, i comuni possono ora ridurre il limite di affitto di una residenza principale da 120 a 90 giorni all’anno, stabilire quote per gli affitti turistici e generalizzare le procedure di registrazione. Queste restrizioni locali modificano direttamente la redditività netta di un progetto, ben prima della scelta tra micro-BIC e regime reale. Si possono trovare i dettagli di queste evoluzioni su le notizie immobiliari su Immo Factory con un monitoraggio regolare delle modifiche normative.
Regime micro-BIC per affitti arredati: i nuovi limiti di abbattimento
Il micro-BIC rimane il regime predefinito per i locatori le cui entrate annuali non superano i limiti stabiliti. Prima del 2024, si applicava un abbattimento del 50% per le locazioni arredate classiche e del 71% per gli affitti turistici classificati. La legge di bilancio per il 2024 ha modificato questo quadro in modo significativo per gli affitti turistici.
Cosa cambia per gli affitti turistici non classificati
L’abbattimento per i meublés de tourisme non classés scende al 30%. La base imponibile aumenta quindi meccanicamente per i proprietari che affittavano tramite piattaforme senza aver fatto classificare il loro immobile. Un proprietario che percepiva 20.000 euro di affitti non deduceva prima che la metà. Con il nuovo abbattimento, la parte soggetta a imposta sul reddito passa da 10.000 a 14.000 euro.
Il caso degli affitti classificati e delle zone rurali
Per gli affitti turistici classificati, l’abbattimento può rimanere al 71% in alcune zone, ma si applicano restrizioni geografiche. Gli immobili situati in zone rurali mantengono un vantaggio fiscale, creando una nuova segmentazione tra i centri urbani turistici e i territori meno tesi.
La locazione arredata a lungo termine (residenza principale dell’inquilino) conserva il suo abbattimento del 50% sotto il limite di entrate di 77.700 euro. Per un proprietario LMNP che affitta per tutto l’anno, il calcolo rimane quindi invariato.
Regime reale BIC: quando le spese superano l’abbattimento forfettario
Il regime reale di imposizione consente di dedurre le spese reali: interessi di prestito, lavori di manutenzione, imposta fondiaria, spese di gestione, premi assicurativi, ammortamento dell’immobile e dei mobili. Questo regime diventa particolarmente pertinente quando le spese rappresentano più del 50% dei redditi da locazione, il che è frequente nei primi anni di un investimento con prestito.
Ecco i principali elementi deducibili nel regime reale:
- Gli interessi di prestito e le spese di apertura del dossier bancario legate all’acquisto dell’immobile arredato
- L’ammortamento contabile dell’edificio (escluso il terreno) e dei mobili, che può generare un risultato fiscale vicino a zero per diversi anni
- Le spese correnti: imposta fondiaria, assicurazione per proprietari non occupanti, spese di contabilità, onorari per la gestione locativa
- I lavori di manutenzione e riparazione (ma non i lavori di ampliamento)
Il regime reale richiede una contabilità rigorosa e, nella maggior parte dei casi, il ricorso a un commercialista. Il costo di questo supporto è esso stesso deducibile, il che attenua il carico aggiuntivo.
Statuto LMNP o LMP: impatto sulla tassazione dei redditi da locazione
La distinzione tra locatore in arredato non professionale e locatore in arredato professionale non dipende dal tipo di immobile, ma da due criteri cumulativi. Si è considerati LMP quando i redditi da locazione arredati superano i 23.000 euro all’anno e superano gli altri redditi da attività del nucleo familiare.
In LMNP, i deficit possono essere imputati solo sui redditi della stessa natura (BIC locativi arredati) e possono essere riportati per dieci anni. In LMP, il deficit si imputa sul reddito globale, il che può ridurre significativamente l’imposta di un nucleo familiare con redditi da lavoro elevati. In cambio, il LMP comporta l’affiliazione ai contributi sociali degli autonomi, un costo che molti proprietari sottovalutano.
Il passaggio dallo statuto LMNP allo statuto LMP può anche avere conseguenze sulla plusvalenza alla rivendita. In LMP, la plusvalenza rientra nel regime delle plusvalenze professionali, con un’esenzione possibile dopo cinque anni di attività a condizione di ricavi. I ritorni variano su questo punto a seconda della situazione patrimoniale, e un supporto contabile rimane raccomandato prima di qualsiasi cambiamento di statuto.
Coproprietà e affitti turistici: un aspetto spesso trascurato
La legge Le Meur ha introdotto un obbligo di informazione del sindaco quando un proprietario dichiara un affitto turistico. L’assemblea generale di coproprietà può ora, in alcuni casi, vietare la locazione turistica nell’edificio, in particolare in presenza di una clausola di abitazione borghese esclusiva nel regolamento di coproprietà.
Questa dimensione supera la fiscalità pura ma impatta direttamente sulla fattibilità di un progetto. Un investitore che acquista un’unità in coproprietà per fare affitti turistici senza verificare il regolamento di coproprietà e la posizione del sindaco corre un rischio patrimoniale concreto.
La fiscalità dei redditi da locazione arredati nel 2024 non si riassume più a una scelta tra micro-BIC e regime reale. Tra i nuovi limiti di abbattimento, le restrizioni DPE, i poteri ampliati dei comuni e le regole di coproprietà, ogni progetto richiede un’analisi incrociata prima ancora della prima dichiarazione dei redditi.
