Um proprietário que aluga um estúdio mobiliado por um ano e outro que aluga seu apartamento em uma plataforma de curto prazo não são tributados da mesma forma. Desde a lei de finanças para 2024 e a lei Le Meur, que entrou em vigor em 21 de novembro de 2024, as disparidades se ampliaram ainda mais.
Compreender essas regras permite evitar uma autuação ou, mais simplesmente, escolher o regime fiscal correto desde a primeira declaração de rendimentos locativos mobiliados.
DPE e conformidade local: o filtro antes mesmo da questão fiscal
Fala-se muito sobre dedução e regime BIC, mas a primeira barreira em 2024 não é fiscal. Nas comunas sujeitas à autorização de mudança de uso, toda nova locação turística na metrópole deve ser acompanhada de um DPE classificado de A a E. Esse limite passará para A-D em 1º de janeiro de 2034.
Concretamente, um proprietário cujo imóvel exiba um rótulo F ou G não pode mais iniciar uma atividade de aluguel de turismo nessas áreas. A regra não se aplica à locação de longa duração, nem às residências principais alugadas pontualmente em certos casos, mas elimina automaticamente uma parte do estoque.
Paralelamente, as comunas agora podem reduzir o teto de locação de uma residência principal de 120 para 90 dias por ano, estabelecer cotas para imóveis turísticos e generalizar os procedimentos de registro. Essas restrições locais alteram diretamente a rentabilidade líquida de um projeto, muito antes da escolha entre micro-BIC e regime real. Os detalhes dessas evoluções podem ser encontrados em as notícias imobiliárias no Immo Factory com um acompanhamento regular das modificações regulatórias.
Regime micro-BIC em locação mobiliada: os novos limites de dedução
O micro-BIC continua sendo o regime padrão para os locadores cujas receitas anuais não ultrapassam os tetos estabelecidos. Antes de 2024, aplicava-se uma dedução de 50% para locações mobiliadas clássicas e de 71% para os imóveis turísticos classificados. A lei de finanças para 2024 alterou esse quadro de forma significativa para os imóveis turísticos.
O que muda para os imóveis turísticos não classificados
A dedução para os imóveis turísticos não classificados cai para 30%. A base tributável, portanto, aumenta mecanicamente para os proprietários que alugavam através de plataformas sem ter classificado seu imóvel. Um proprietário que recebia 20.000 euros de aluguéis anteriormente deduzia apenas a metade. Com a nova dedução, a parte sujeita ao imposto de renda passa de 10.000 para 14.000 euros.
O caso dos imóveis classificados e das zonas rurais
Para os imóveis turísticos classificados, a dedução pode permanecer em 71% em certas áreas, mas restrições geográficas se aplicam. Os imóveis situados em zonas rurais mantêm uma vantagem fiscal, criando uma nova segmentação entre centros urbanos turísticos e territórios menos pressionados.
A locação mobiliada de longa duração (residência principal do inquilino) mantém sua dedução de 50% sob o teto de receitas de 77.700 euros. Para um proprietário LMNP que aluga anualmente, o cálculo permanece, portanto, inalterado.
Regime real BIC: quando as despesas superam a dedução fixa
O regime real de tributação permite deduzir as despesas reais: juros de empréstimos, trabalhos de manutenção, imposto predial, taxas de gestão, prêmios de seguro, depreciação do imóvel e do mobiliário. Este regime se torna particularmente relevante quando as despesas representam mais de 50% dos rendimentos locativos, o que é comum nos primeiros anos de um investimento com empréstimo.
Aqui estão os principais itens dedutíveis no regime real:
- Os juros de empréstimos e taxas bancárias relacionadas à aquisição do imóvel mobiliado
- A depreciação contábil do imóvel (exceto terreno) e do mobiliário, que pode gerar um resultado fiscal próximo de zero durante vários anos
- As despesas correntes: imposto predial, seguro de proprietário não ocupante, taxas de contabilidade, honorários de gestão locativa
- Os trabalhos de manutenção e reparo (mas não os trabalhos de ampliação)
O regime real exige uma contabilidade rigorosa e, na maioria dos casos, o recurso a um contador. O custo desse acompanhamento é, por sua vez, dedutível, o que atenua a carga adicional.
Status LMNP ou LMP: impacto na tributação dos rendimentos locativos
A distinção entre locador de imóvel mobiliado não profissional e locador de imóvel mobiliado profissional não depende do tipo de imóvel, mas de dois critérios cumulativos. É considerado LMP quando os rendimentos locativos mobiliados superam 23.000 euros por ano e excedem os outros rendimentos de atividade do lar fiscal.
No LMNP, os déficits só podem ser compensados com rendimentos da mesma natureza (BIC locativos mobiliados) e são transferidos por dez anos. No LMP, o déficit é compensado com a renda global, o que pode reduzir significativamente o imposto de um lar com rendimentos salariais elevados. Em contrapartida, o LMP implica a afiliação às contribuições sociais dos independentes, um custo que muitos proprietários subestimam.
A transição do status LMNP para o status LMP também pode ter consequências sobre a mais-valia na revenda. No LMP, a mais-valia está sujeita ao regime das mais-valias profissionais, com uma isenção possível após cinco anos de atividade, sob condições de receitas. Os retornos variam nesse ponto de acordo com a situação patrimonial, e um acompanhamento contábil é recomendado antes de qualquer mudança de status.
Condomínio e imóvel de turismo: um ângulo frequentemente negligenciado
A lei Le Meur introduziu uma obrigação de informação do síndico quando um proprietário declara um imóvel de turismo. A assembleia geral do condomínio pode agora, em certos casos, proibir a locação turística no edifício, especialmente na presença de uma cláusula de habitação burguesa exclusiva no regulamento do condomínio.
Essa dimensão ultrapassa a fiscalidade pura, mas impacta diretamente a viabilidade de um projeto. Um investidor que compra uma unidade em condomínio para fazer aluguel de turismo sem verificar o regulamento do condomínio e a posição do síndico assume um risco patrimonial concreto.
A tributação dos rendimentos locativos mobiliados em 2024 não se resume mais a uma escolha entre micro-BIC e regime real. Entre os novos limites de dedução, as restrições DPE, os poderes ampliados das comunas e as regras de condomínio, cada projeto exige uma análise cruzada antes mesmo da primeira declaração de rendimentos.
