De hypotheekmakelaars worden steeds vaker benaderd door aanvragers voor de aankoop van onroerend goed. De eenvoud, de belofte om een lagere hypotheekrente te krijgen en vooral de afschrijving van de honoraria van de makelaar over de looptijd van de hypotheek zijn de drie belangrijkste argumenten achter dit enthousiasme.
Daarom denken de klanten van hypotheekmakelaars dat ze de beste rente voor hun hypotheek krijgen zonder iets te hoeven betalen. Persoonlijk begrijp ik echter deze generalisatie van het gebruik van hypotheekmakelaars niet.
Aanrader : Ontdek de beste warez-sites voor films in 2024: onze onmisbare selectie
De service die door hypotheekmakelaars wordt aangeboden lijkt me bijzonder kostbaar en, vooral, het idee dat zij een betere hypotheekrente zouden verkrijgen, lijkt me een ongefundeerd commercieel argument.
Wat is het businessmodel van hypotheekmakelaars? Wat zijn de kosten van hun service?
Een hypotheekmakelaar wordt alleen betaald als er via hem gefinancierd wordt. De hypotheekmakelaar is dus een tussenpersoon die wordt vergoed met een percentage van de verkregen hypotheek.
Aanvullende lectuur : Hoe ontdek je gemakkelijk van wie dit onbekende mobiele nummer is?
In feite zijn er twee soorten hypotheekmakelaars:
- Hypotheekmakelaars op internet die alleen door de banken worden betaald met een bedrag van 1% van de hypotheek. Voor een hypotheek van 200.000€ ontvangt de bank hen 2000€ aan commissies. Hypotheekmakelaars op internet, zoals wij u aanbieden met onze hypotheekvergelijker, zijn een gratis service voor de lener; de makelaar wordt alleen vergoed als het financieringsproject succesvol is dankzij zijn tussenkomst.
De afstandsservice van deze hypotheekmakelaar op internet beperkt zich tot het verbinden met de bank die de laagste rente biedt op basis van het profiel van de lener. De hypotheekmakelaar op internet verzamelt dan eenvoudig de documenten van het financieringsdossier die hij naar de geselecteerde bank zal sturen.
De kandidaat-lener moet dan een afspraak maken met de bank om zijn hypotheekdossier af te ronden.
De hypotheekrente en de financieringsvoorwaarden zijn bekend vóór de vergadering met de bank.
- Hypotheekmakelaars in de kantoren die zowel door de bank worden betaald met een bedrag van 1% van de hypotheek, als door de lener met een bedrag van 1% van de hypotheek. In totaal kost de hypotheekmakelaar in het kantoor dus twee keer zoveel als de makelaar op internet en vooral, de aanvrager van de hypotheek moet 1% van de honoraria betalen voor deze service (en zelfs als de betaling van deze kosten aan het bedrag van de hypotheek wordt toegevoegd, moet u ze goed betalen).
Kortom, in het beste geval kost de hypotheekmakelaar op internet u niets direct omdat het de bank is die hem betaalt… Deze service lijkt me zeer relevant en stelt u in staat om tegen lagere kosten in contact te komen met een bank die concurrerende vastgoedtarieven biedt.
Het belangrijkste voordeel, naar mijn bescheiden mening, is om te voorkomen dat u tijd verliest met een bank die geen concurrerende tarieven zou hebben. Dit is een significante tijdwinst, maar zou u niet moeten weerhouden om meerdere bankiers te ontmoeten, voorgesteld door uw internetmakelaar, om uw hypotheek zo goed mogelijk te onderhandelen.
Aan de andere kant is het gebruik van een fysieke hypotheekmakelaar een service die aanzienlijke kosten met zich meebrengt. Iedereen moet ervoor zorgen dat hij bereid is 1000€ of 2000€ te betalen om te voorkomen dat hij een of twee afspraken met een bankier maakt! Naar mijn bescheiden mening is dat duur voor een afspraak 😉
ps: Deze kosten van de hypotheekmakelaar kunnen u zelfs verhinderen om uw hypotheek te verkrijgen vanwege excessieve rentevoeten, zoals we uitleggen in dit artikel « Blokkeert de weigering van de hypotheek vanwege overschrijding van de rentevoeten de vastgoedmarkt? ».
Stelt de hypotheekmakelaar u echt in staat om de beste hypotheekrente te krijgen?
Het is een prachtige urban legend orchestrated door de marketingdiensten van hypotheekmakelaars: Nee, de rentes zijn niet lager wanneer je via een hypotheekmakelaar gaat.
Elke maand ontvangen hypotheekmakelaars de tarieven van de banken waarmee ze een contract hebben. Deze tarieven zijn in feite lager dan de “standaard” tarieven die aan de klantadviseurs van de bank worden gecommuniceerd. Desondanks is de onderhandelingsmarge niet dezelfde!
Uiteindelijk zijn de tarieven die door de bank worden aangeboden dezelfde met of zonder hypotheekmakelaar.
Inderdaad, het standaardtarief in handen van de klantadviseur kan in eerste instantie minder gunstig lijken dan dat van de hypotheekmakelaar.
Toch is het tarief van de klantadviseur een indicatief tarief vóór onderhandeling: De directeur van het bankkantoor, de sectorbeheerder of de regionale kredietbeheerder heeft elk een delegatieniveau dat hen in staat stelt om af te wijken van dit standaardtarief.
Het gebruik van een hypotheekmakelaar, op internet of in een kantoor, vermijdt eenvoudigweg de eerste niveaus van delegatie en stelt u in staat om sneller een concurrerende rente te verkrijgen dan de bankadviseur zonder de goedkeuring van zijn hiërarchie zou kunnen verkrijgen.
Uiteindelijk zijn de tarieven die door hypotheekmakelaars worden aangeboden niet lager dan de tarieven die rechtstreeks door de lener kunnen worden onderhandeld.
De vraag blijft altijd dezelfde: Hoeveel bent u bereid te betalen om te voorkomen dat u de tijd neemt om een afspraak met uw bankier te maken?
Wat te doen als het gebruik van een hypotheekmakelaar zelfs zou leiden tot een hogere kostprijs van de hypotheek?
De kandidaat-lener die de diensten van een hypotheekmakelaar wil gebruiken, moet een bemiddelingsovereenkomst ondertekenen waarin deze laatste de makelaar vraagt om een inspanningsverplichting om de financiering te vinden die het beste bij zijn behoeften past.
Niet alleen verplicht de makelaar zich niet om de laagste hypotheekrente te vinden, maar hij verplicht zich alleen tot de gemiddelde verplichting om een hypotheek te verkrijgen.
De belangrijke kwestie van de verzekering van de leners valt buiten de missie van de hypotheekmakelaar.
De verzekering van de lener (zie « vergelijker van lenerverzekeringen ») vertegenwoordigt echter een belangrijk deel van de kosten van uw hypotheek die niet door de hypotheekmakelaar zal worden onderhandeld. De hypotheekmakelaar kan zelfs instructies van de bank ontvangen: Het verkrijgen van de hypotheekrente is onderworpen aan het afsluiten van een collectieve leningverzekering die door de bank wordt aangeboden.
De hypotheekmakelaar, die een goede relatie met de bank moet onderhouden, moet ervoor zorgen dat zijn klant de door de bank aangeboden lenerverzekering afsluit. Sommige banken gaan zelfs zover dat ze een bepaald percentage van de delegatie van de lenerverzekering toestaan: De makelaar kan slechts enkele delegaties van leningverzekeringen gedurende het jaar aanbieden.